注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

如是博客

天气学教学、传统文化及房地产法学交流

 
 
 

日志

 
 

昔日地王大多陷尴尬:  

2014-07-14 14:17:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

昔日地王大多陷尴尬:忽悠政府也忽悠了自己

2014年07月09日 02:59  上海证券报  收藏本文     

  【推荐阅读】

  方兴地产分拆金茂上市:地王专业户也差钱

  全国多地引发降价潮 重庆地王项目降价抛售

  昔日无限喧嚣的地王如今已归于沉寂。

  遥想去年9月,长三角一日“三地王”的盛况依然历历在目,而短短10个月之后,曾经的辉煌只剩下无尽的悲凉与沧桑,降价促销,甚至退地转让,央企巨头、民企大鳄深陷其中,艰难谋生。

  曾几何时,滚烫的房价让“地王们”尝尽甜头,而这一次,一切可能都不同了。

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 衡道庆

  昔日荣耀地王,今朝悲情“地主”。光环散去,当一批地王项目站上销售前台,却已陷入“卖也不是,不卖也不是”的尴尬境地。

  “最后一次,还有加价的吗?”“成交!恭喜竞买人!”那些发生在土地竞拍现场的一幕幕,惊心动魄程度绝不亚于顶级国际大片。每加价一次,巨大的成本投入都在考验举牌人的心理底线。地王,往往在经历了数十个对手间的上百轮对决后荣耀登场,成为房企实力的象征。

  然而,荣耀的背后,却藏着几许悲情。上证报记者经过实地走访和调研发现,那些曾经的地王,如今大多陷入尴尬境地:要么快速开盘,想尽各种办法回笼资金,甚至不惜牺牲利润;要么连开盘都不敢开,指望能“挺”过难关;要么土地款无法按时付清,退地或转手;要么举债百亿信托,以支持地王开发;更有捂盘数年仍无法卖出成本价,计提上亿减值准备。而上述情况所涉及房企,既包括绿地、恒大这种民营大鳄,也包括中海、方兴、中华企业(4.730.010.21%)等国企巨头。

  “在忽悠了市场和政府的同时,也忽悠了自己。”一位房地产界资深人士对众多地王的点评,一语中的。

  花钱赚吆喝的地王:首付只需6%

  对于原本硬性规定的首付30%的购房门槛,恒大的政策是,30%首付款可以分三年付清,签约当天只需付6%,余款分三个节点每年付8%

  三天前,恒大在杭州第一个真正意义上的超级大盘恒大帝景开盘。按照恒大一贯的风格,开盘一般都是几千人齐聚的“大场面”,热闹非常。这次也不例外。

  根据公开信息,本次恒大帝景销售均价1.6万元/平方米,开盘销售超过5亿元。一个杭州项目能够开盘回款逾5亿元,这无论对怎样级别的房企来说,都实非易事。但是,恒大这笔账,还应该细算。

  如果就杭州萧山区域来看,恒大帝景是毫无疑问的地王级项目。2013年9月3日,杭州萧山拍出三块商业用地,其中一块地经历了高达142轮报价,最终以25.95亿元成交,折合楼板价为10556元/平方米。风头正劲的恒大地产拿下了这一地王项目。

  而回看当年数据,萧山楼市风险已经初现。2013年6月,萧山商品房销售均价1.52万元/平方米,签约820套。相比之下,萧山已经登记的商品房可售房源高达17543套。按此去化速度,萧山存量房源的去化周期高达21个月,超过多数城市和区域的去化周期。然而,这一切并没有影响恒大拿地的冲动。“从现在这个形势来看,当时恒大拿地的价格确实太尴尬了。”杭州房地产市场一资深人士称。

  一位知情人士告诉记者,恒大内部对这个项目盈利前景的判断还是挺悲观的。“从恒大帝景1.6万元/平方米的定价来看,其实公司还是想赚钱的。如果没有额外的融资沉淀成本,恒大帝景起码现在卖还不亏。但这个不亏有个前提,就是不能压着,必须尽快回款。这也是恒大急着开售的原因。”上述人士称。

  就在恒大帝景开盘前一周,记者曾赴楼盘现场调研。当时,售楼处正紧锣密鼓地筹备开盘,并已开始接受看盘,积极蓄客。只是,在施工现场,只能远远地看到作业吊车,出地面的高层建筑几乎没有。销售人员告诉记者,在萧山,只要房子建出一层就可以预售。而杭州市区更宽松,只要出地面就可以卖。这种预售门槛,远低于上海等地。

  另外,在萧山,开发商“偷面积”已经成为业内公开的秘密。也就是说,报建不足100平方米的一套住宅,开发商可以做出实际上高达120平方米的实用面积。这种在很多地方被禁止的做法,在萧山却十分盛行。

  “杭州楼市是一个奇怪的市场。土地成本会占到商品房销售额的近一半。恒大帝景这种项目更是占到三分之二。地方政府高价卖地的后果之一,就是纵容和放开了很多打擦边球的做法,以作为给房企的回报。”一位杭州房企内部人士说。

  实际上,为了尽快卖房,房企各类优惠已经超出市场想象。以恒大帝景为例,其推出了四层优惠,包括:开盘总价8.5折;存3000元减30000元;送家电基金2.3万元以及10年物管基金46728元;总裁特惠折上9.3折。

  除此之外,更吸引人的是,原本硬性规定的首付30%的购房门槛,已经被房企化为无形。恒大的政策是,30%首付款可以分三年付清,签约当天只需要付6%,余款分三个节点每年付8%。

  也就是说,即使实现总额5亿元的销售额,开发商实际回款金额也不足3000万元。房企资金紧张程度与回款的压力,也就可想而知了。

  “零成交”的地王:滨江豪宅骑虎难下

  杭州去年房产销售额1600亿元,如果40%到50%用来拿地,对应的土地出让金约800亿元。但杭州去年土地出让金高达1300亿元,多推了500亿元,相当于多推了50块土地,对杭州楼市造成的压力可想而知。走豪宅路线的中海御道路一号,似乎有点生不逢时

  “凡在去年下半年还高溢价拿地的,今年都非死即伤。”中海地产某高管向记者感慨。

  这个判断也得到杭州本地房企滨江集团(5.870.071.21%)董事长戚金兴的认同。“去年杭州土地卖了1300亿元,其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州,现在可能都很悲伤,去年下半年进来的,1/3会亏,1/3保本,1/3微利。有的还是巨亏。”戚金兴说。

  在杭州,除恒大外,常被业内人士提及的另一尴尬地王,是中海御道路一号。

  拿地的时候,中海实在是风光无限。2012年10月,杭州推出一块位于钱江新城边上的稀缺沿江宝地,吸引了万科、滨江、方兴、中海、保利等一线品牌房企进场争夺,三宗地块的竞价用时竟超过4小时,最终中海地产以总价近55.9亿元同时配建9.81万平方米金融城高级人才公寓成功摘牌,三宗地以总建面计算的综合楼面地价高达18150元/平方米。

  然而这种计算方式并不能反映地块真实地价。要测算中海地产实际付出的楼面地价,需要考虑配建高级人才公寓的额外成本等因素。根据一份被中海公司认可的内部测算,这个名叫御道路一号的项目实际总的土地成本为61.5亿元。加上基本的财务费用和6000元/平方米的建安成本,其可售商品房理论上的刚性成本价已达38000元/平方米以上。若再加上营销费用、管理费用和其他隐性成本,中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右。

  4万元/平方米是什么概念?据了解,同为沿江豪宅,钱江新城金基晓庐、盛世钱塘等二线江景房二手价格在今年3月时曾达到3.4万至3.8万元/平方米不等,东方润园等一线江景物业单价5万至6万元不等。以杭州同区域内新房较次新房的溢价率超过15%的普遍规律来看, 御道路一号的二线江景房合理价格区间应为3.8万至4.2万元/平方米。

  日前,记者在中海御道路一号售楼处了解的情况是,目前项目并未正式开盘,销售价格也没有确定。但有消息人士告诉记者,就在今年3、4月份,项目曾经暗开过一次。可能是因认购情况不佳,项目索性对外宣称尚未开盘。目前为止,中海御道路一号官方备案体现的成交数量为零。

  据了解,中海御道路一号一期的预售报备均价是4.2万元/平方米。而从杭州搜房网公布的预售价格来看,项目开盘底价可能低至3.6万元/平方米。

  “当然,这只是二线江景的小户型价格。中海可以通过后期一线江景房的高溢价来收回利润。但无疑,这个项目去化压力和盈利压力很大。正是因为该地王项目的压力,中海在杭州其他楼盘不得不降价回款,引领了杭州本轮降价潮。”一位杭州开发商告诉记者。

  杭州克而瑞机构总经理刘晨光告诉记者,包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始品尝苦果,其项目销售排名大幅下滑。截至目前,中海已经跌出杭州楼市销售排名前30,金地跌出前20。这在以往的杭州市场,十分少见。

  至于杭州楼市整体形势,很多业内人士表示悲观。“这和当地的经济结构有关。浙江产业结构简单,近年来经济大面积滑坡。原来豪宅市场的消费主体即私营企业主财富缩水剧烈。再加上此前已经购入了很多投资性房产,现在购房需求大幅下降。”某豪宅项目负责人告诉记者。

  屡上头条的地王:这次能否“挺过去”

  2009年以来,方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。这次,其以101亿元总价夺下的上海大宁地王,如何顺利“挺过去”,市场正拭目以待

  除杭州外,上海等一线城市地王情况同样不容乐观。

  “如果说2013年的地王项目,最麻烦的要算临港新城的地王和方兴地产的百亿地王了。”一位上海房地产界人士告诉记者。

  去年12月,受上海自由贸易区概念带动,上海浦东临港新城土地拍卖创下溢价刷新纪录。最终,一家名为上海锦绣投资有限公司的企业拿下两幅商住用地,虽然总金额只有7.45亿元,但平均溢价率接近400%,楼板价高达1.5万/平方米。这个价格,远远高出彼时临港新城住宅销售均价。

  “听说这家企业就是在深圳买了明斯克航母的企业,把航母开到临港来也确实可能成为项目亮点。不过,这个盘要想有盈利,难度可能很大。”上海克而瑞机构薛建雄表示。

  不计成本闯上海的,不仅包括涉房不深的民营企业,也有大型央企。今年1月28日,方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价率高达111.59%,折合楼板价4.8万元/平方米,刷新了上海宅地的总价纪录。

  方兴地产可谓实力不俗,这家开发了上海金茂大厦的企业,是世界五百强中化集团[微博]旗下房地产开发平台。2009年以来,方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。2009年,方兴地产以40.6亿元拿下北京广渠路15号地王,此后,公司在北京、上海和苏州屡拿地王,斥资超过200亿元。

  “上海大宁地王听说明年初开售,首期价格要开在7万至9万元,后续可能上10万元。这个价格在大宁这个区域,是有很大难度的。高端豪宅从配套到概念,都需要时间来打磨和营造。但方兴地产作为在港上市的央企有一个优势:融资成本相对较低,资金实力较强。如果能挺过这个周期,就可能成为赢家。”薛建雄表示。

  即将于今年开盘的另一个超级地王出现在北京,那是“赌王级”人物孙宏斌在去年9月拿下的北京单价地王。当时,孙宏斌还没有全盘接手绿城,其旗下融创中国以43.24亿元拿下北京农展馆地块,楼面价折合7.3万元/平方米,刷新北京乃至全国宅地楼面价纪录。拿地当天,融创中国在香港的股价应声下跌,北京房企一片惊呼:7.3万?这怎么可能?!而数月之后,孙宏斌放出豪言,农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上,景观房源单价将达到30万元/平方米。

  来自融创中国的内部人士曾向记者透露,北京农展馆项目有可能在今年9、10月份开售。这个天价楼盘最终命运如何?市场正拭目以待。

  底气不足的地王:计提逾亿跌价准备

  在2013年年报中,中华企业颇有“先见之明”地为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元

  实际上,2008年以来,每一轮楼市调整,都会有一些地王项目遭遇“裸泳”的尴尬。从绿城2009年以36亿元拿下的苏州地王,到中华企业2009年以28亿元拿下的杭州地王,再到SOHO中国接手的上海外滩8-1地王、南京中冶百亿地王,境遇之坎坷和尴尬,宛如一部部生动的活教材。

  究竟是什么魔力,使得各路房地产豪杰在土地市场不惜一掷千金、前赴后继呢?

  5年前,已经处于拿地狂热状态的宋卫平,在苏州豪掷36亿元,拿下独墅湖边地块,楼板价高达2.8万元/平方米。此后两年,媒体屡屡报出地王项目动工遥遥无期,变身农田菜地。当然,这个项目今天已经成为号称江南园林别墅“孤品”的苏州绿城桃花园,以半年成交33套的成绩,成为中国别墅销售排行榜亚军。但是,还是那句话,对开发商来说,花钱不是为了赚吆喝的。从盈亏角度看,5年开发周期,其融资成本、管理成本,加上宋卫平不惜代价做品质的精神,这个项目是否已经实现盈利?业内普遍对此存有疑虑。

  更尴尬的版本来自中华企业。2009年,在联手两大险资与证大集团竞争外滩8-1地块的同期,中华企业也把目光投到了杭州。“听说那时中华企业拿地意愿格外强烈,当天,绿城宋卫平难得亲赴现场,大有志在必得之势。而中华企业以28亿元价格直接把宋卫平‘拍死在沙滩上’。”当地一位地产界人士回忆。

  只不过,到今天,这个楼板价1.8万元的住宅项目尚未开售。作为杭州江干区域的住宅项目,区域可查的上半年销售均价为2.2万元/平方米左右,而中华企业的中企御品湾,要开到3.4万元/平方米左右方可有盈利——超过周边50%以上的定价,在今天的杭州楼市,简直是天方夜谭。

  日前,上证报记者在实地走访该项目时获知,尽管开盘在即,但项目最终以毛坯还是精装方式出售都尚未确定。中华企业也在2013年年报中注明,为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元。

  当然,地王故事中,还有至今被大家关注的SOHO中国与复星集团关于外滩8-1百亿地王的争端,也少不了中冶集团南京地王一分为三、二次转手的传奇。

  地王后遗症:如何应对市场调整风险

  多年来,房地产市场的每一轮调整都以房价再次上涨告终。“不要紧,总有一天,高价地王会被市场化解。”但这次,那些曾经的地王,还会如此幸运吗?

  回顾地王的往事,总是令人不胜唏嘘。2009年一批高价拿下地王项目的房企,已经在2012年尝尽苦果,而在2013年楼市大涨后,房企似乎很快就淡忘了曾经的伤痛。多位地产界人士直言,凡在2013年下半年高溢价拿地的企业,将来都会“非死即伤”,其中民企可能因资金实力较弱,最先倒下。

  而回看2013年,在拿地方面最激进的区域房企,非“福建帮”莫数。虽然福建泰禾集团(8.770.000.00%)在北京开发的泰禾北京院子创下了今年上半年全国别墅销售冠军,但在业内人士看来,泰禾表现得太过自信和激进,其当年拿下的地王风险不可小视。

  据不完全统计,2013年,福建泰禾集团在北京、上海等热点土地市场一路高歌猛进,砸下160亿元重金买地,公司资金链一度受到质疑。根据公开数据,截至2013年12月31日,泰禾集团长期借款中,信托借款高达114.42亿元——2013年年初该指标还只有26.18亿元。大量信托资金用于2013年地王项目开发运作。截至今年6月21日,泰禾集团大股东泰禾投资持有公司79.57%的股份中,累计有76.86%已经质押。以质押股份融资开发的能量似乎已经用尽,一旦市场出现漫长调整,泰禾将如何应对?

  同样善于运用信托来支持快速开发的福建企业还有正荣集团。“有些民企老板连地王项目都没有实地看过,仅大概知道一个方位,就敢拍板拿地。这只能用疯狂来概括了。”一位杭州地产界人士称。

  而疯狂拿地的背后原因也是各异。“一般来说,央企拿地王都是出于区域战略考虑。比如华润在深圳前海拿地王,方兴地产在上海拿地,都是出于战略布局。由于预期回收周期较长,相对比较安全。但一些民营企业,尤其是那些为冲刺上市而不计成本拿地的企业,未来一定会面临风险。”薛建雄称。

  然而,多年来,因为中国楼市行政色彩较浓等特殊性,每一轮调整都以房价再次上涨告终,地王项目暗藏的风险,也逐渐被房企忽视了。“不要紧,总有一天,高价地王会被市场化解。”他们想。

  可是,这一次,幸运女神,还会眷顾这些曾经的地王吗?

  评论这张
 
阅读(78)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017