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限地-是防止楼市崩盘的防洪堤  

2013-09-21 17:00:52|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限地令是防止楼市崩盘的防洪堤

限地令可能成为高房价崩溃的最后一道防洪堤。江苏省国土资源厅会同省发改委、省经信委近日共同编制发布“限地禁地令”,明确规定不同级别城市所出让住宅用地面积的限定标准,其中包括住宅用地出让面积限定标准为,小城市和建制镇7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。

在整个房地产市场中,地价牵一发而动全身。最近各地掀起的楼市鬼城中,一个最重要的原因是大量的土地上市,导致了新房供给过剩。房地产可谓经济发展的现实支柱,如果不想让这个支柱轰然塌陷,以至于爆发大规模的债务危机,最重要的防洪堤可能就是限制土地的供给量。

楼市大起大落,会从根本上伤害土地财政,因此,调控政策核心是要保障楼市在上涨基础上保持基本稳定。一旦楼市出现暴涨,不仅仅会引起民怨四起,还会加速地方疯狂投资,最终会导致泡沫毁灭;相反,一旦楼市暴跌,各地巨额负债就变成了一个个炸弹,最终引发一系列的金融危机。就地方政府而言,作为博弈的一方,房价上涨获得利益要远大于房价下跌。收益总是要付出代价,代价就是房价上涨影响整个国家经济。对地方来说,这些责任是分散承担的,作为理性的参与方,当然更乐意选择保房价不跌。

土地政策对经济产生重大冲击波,是我们特有经济现象,因为在地方强势主导经济的现状下,仅靠货币、财政政策,难以完全发挥宏观调控作用。我国的房地产市场体制很吊诡——房产市场隶属市场经济,而土地市场则隶属行政垄断,行政垄断对于房地产市场价格扭曲非常显著。在行政垄断的条件下,供应建设土地用地不能顺畅流入市场,这就造成了土地转化成为房产的时间越快,所获得利润越少的现象。在这种背景下,中央可能会通过调控土地供应指标来控制各地土地利益链条上的种种乱象。

同时,中国在土地管理上实行了一套严格的行政计划体制,使得中央可以通过增加或者减少土地供应,来调控宏观经济。问题在于,城市化进程过快,需要建设的土地太快,我们的供地体系跟不上。如果坐实了农村宅基地流转,也就是给小产权房以机会,整个房地产供给体系可能就会发生根本性逆转。因为单靠地方政府拍卖土地的方式,实在时难以供应整个房地产市场火热的需求,特别是在供给和需求严重不匹配的时候,楼市非常容易发生暴涨。

事实上,十几年楼市暴涨,主要有两个根本性因素决定的,地根的有节奏地紧缩,银根有节奏地宽松。所以,如果要想控制房价上涨,需要从宽松地根和紧缩银根,具体地说要扩大土地供应量,以增加新房供给量,提高房贷利率和房地产开发贷款利率,严格控制房地产信贷。只需要这两招,基本上就能把房地产市场价格的疯涨势头给控制住。

限购令没有直击楼市的本质,限地令同样也没有直击地价的本质,成为维护楼市一轮一轮上涨的内在推动力。限地令和限购令同样保护了房地产泡沫不会在瞬间生成,也不会在瞬间破灭,而温水煮青蛙式地一轮一轮有节奏地上涨。这也是为什么很多投机客热烈欢迎房地产宏观调控的重要原因。因为投机客们已经掌握了楼市调控规律:在重压后一定会救市,楼市会在沉寂一段时间后迎来爆发性上涨的行情,十余年来,屡试不爽。

就限地令来说,如果土地供给减少,而需求上升,那么,地价可能一轮一轮地上涨,最终传递给购房者,传递给房客们。限地令不能控制房价上涨,反而成为促进房价的一针兴奋剂。需要特别说明的是,如果不能控制楼市投机性需求,整个房地产市场就会出现大起大落的局面,将会给整个经济节奏带来重大威胁。这种投机行为不是单指房屋投机,土地投机行为和寻租行为,对于整个楼市的冲击更为根本。

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