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地方巨额债务绑架了房地产“大到不能倒”  

2013-08-23 06:38:57|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地方巨额债务绑架了房地产“大到不能倒”

最近,有关地方经营城市负债累累的消息引起社会广泛关注,审计署相关负责人日前透露,此前审计署审计的36个地区债务中,有9个省会城市本级政府负有偿还责任的债务率超过100%。对此现象,国务院研究室副主任黄守宏一针见血地指出,有一些地方的政府如果按照严格的审计,按照底特律的那种算法,有些地方政府已经破产了,只不过是后面有国家信誉在维持。事实上,经过十几年依靠房地产市场的发展,地方政府靠地和靠房吃饭的行情正在日益走到舆论的中心。

经过火热的六月和七月,很多地方房地产市场迎来了量价齐飞的局面,一线城市最为明显,各地土地出让金收入和房地产其他税费又开始获得大丰收,这缓解了地方债务压力。但是,即使如此,地方政府冲动性投资所带来的严重后果,只是被缓解或者被推迟,而不是被化解了。底特律破产事件并没有让地方政府警醒,各地冲动性投资仍然在如荼如火的进行,他们所能期望的是大举借债,再依靠房地产所得各项收入来还债。珠海市财政数据显示,去年有40 .8%的土地收入用于偿还银行贷款本息,国土资源部数据也显示,上半年全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元,增幅达77.3%,亦创历史新高,其中房地产用地出让价款同比增幅超过高达90%,这些土地出让金相当一部分用来还银行贷款。土地丰厚的“红利”收入就像取之不尽用之不竭的摇钱树,是很多地方政府之所以敢于大规模借债经营城市的底气所在。即使出现了风险,反正由国家信用最后来托住不垮。就算濒临破产,也会有专家出剥离不良资产的点子,地方债务越大,各方越不敢倒下,即中国式“大到不能倒”。

可以说,通过获得信贷资金大搞基础设施建设,促进楼市发展,拉动卖地收入和税费收入,再借入巨大资金投入市政建设的循环,各地高楼越盖越高、路越修越好、官员政绩越来越漂亮,但是,这种发展关键所在是要确保房地产市场长期吃兴奋药,如果一段时间房地产市场萎靡不振,这种模式就要发生危机。长期以来,楼市一枝独秀,是有着深刻地政治经济根源的。

楼市也是市场,不可能永远兴奋不调整,就算天天吃兴奋剂,也不可能每时每刻都在兴奋。有观点认为,过去“十年九调”的调控政策因为房价继续上涨而完败,事实上,这些观点没有洞察楼市调控真正本意,楼市调控并非单纯控制房价上涨,而是意在控制房价暴涨与暴跌。因为房价暴涨与暴跌作为导火索,将会引爆整个地方土地财政体系,从而将地方经济要么拖入冷库,要么带入火炉。

这些年来,房地产调控重要性在于,没有任由房价肆意长期暴涨,使得房地产市场泡沫快速生成,快速破裂。没有这些调控,地方政府依靠房地产市场获取资金,从而保证经济增长率相对平稳发展。楼市大起大落,会从根本上伤害土地财政,因此,调控政策最核心的功能是保障楼市上涨基础之上的基本稳定。一旦楼市出现暴涨,不仅仅会引起民怨四起,还会加速地方投资性疯狂,最终会导致泡沫毁灭,落得车毁人亡下场;相反,一旦楼市暴跌,各地巨额负债就变成了一个个炸弹,像爆米花一样一个个炸开,最终引发一系列的金融危机。

泡沫既然已经生成,调控政策目的就非常明确,确保这个泡沫不会在瞬间破裂,也不能让这个泡沫继续无止境地膨胀。毕竟,这个泡沫生成逻辑,关联着地方财政和地方经济命运,绑架了整个金融机构。

各地地方债务已经绑定了房地产市场,房地产市场阴晴圆缺将会对整个地方经济产生巨大影响,这一条放大的链条中,捆绑着从银行、投资者、开发商、地方政府等诸多利益攸关方。在价格上涨时,似乎每个人都在赚钱,在价格下落时,谁在裸泳,是一目了然的。神木、鄂尔多斯、温州的地产财富神话与地方经济奇迹,都已经随着房市泡沫破裂而消退,留下一群群追债族和一座座曾经辉煌夺目的“鬼城”。

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