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【转载】【城镇化系列观察之一】陈国强:房企狂欢背后转型之思  

2013-07-16 17:31:11|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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6月26日,国家发改委报告透露,国家城镇化规划目前正在广泛征求意见并抓紧修改完善中。业内人士透露,国家城镇化规划或于今年下半年正式出台。2013年,或将成为新型城镇化破题之年。中国房地产学会副会长陈国强认为,房地产行业必将是受益的行业之一,新型城镇化将为房地产企业提供了新的发展机遇,但更多的却是考验,在狂欢的背后是更加深入的思考。




城镇化


(图片来源: 网络) 城镇化

对于新型城镇化下房产业的未来,有人认为,城镇化是房地产行业的一剂退烧药,城镇化的重点不在城而在镇,当前一些农村正在进行以“合村并点”为主线建设小型城镇,应该让更多的农民在离家不远的镇上住上楼房,把零星的分散的村落集中起来,组成一个个小型的城镇。中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明认为城镇化不会扩大房地产需求,但也有人认为,随着城镇化进程的演进,大批农村人口将成为城镇人口,这些新增城镇人口必将带来巨量的住房需求。

也有专家认为,房地产业不仅具有满足和解决城市居民居住的功能,同时还应该具备推动新型城镇化发展的动力来源的功能。房地产业应当与城市基础设施完善相结合,与城市产业结构的调整、生产力布局的调整相结合,与住房保障制度相结合。

 

“房产业将成为为城市化提供空间解决方案的一个行业”
       中国房地产研究会副会长冯仑在7月13日举行的第五届中国房地产科学发展论坛上说,从房地产角度看,城镇化就是聚集,第一是空间聚集,第二是产业聚集,第三就是人口聚集。他还提到,房地产行业过去只讲住宅,但是城市有很多其他功能,房地产业应该是全业态的服务,而不单纯是提供住宅。

冯仑指出,房地产创造有价值的空间,由低端的价值链,到终端的服务业,再到高端的金融产业,随着城市化的发展,房产行业将成为为城市化提供空间解决方案的一个行业,也就是向一个全业态和全价值链的产业转型。

 

“城镇化的转型决定着房产业的转型”
       经济学家、燕京华侨大学校长华生在论坛上说,在现有体制机制不改变的情况下,光说一些新型城镇化的口号是不可能真正转型的,所以房地产的转型,取决于国家城市化的转型,依靠户籍制度、土地制度和财税制度的转型。

有专家认为,改革土地制度、利用税收杠杆调节房价都非常有必要。如果按照目前的土地出让制度,最终做出来的房子农民工是买不起的,因此,新型城镇化的建设中需要很多配套的政策和措施,以保证新型城镇化的顺利推进。

中国房地产学会副会长陈国强告诉IBTimes中文网,在过去的土地财政阶段,房地产行业的确出现了井喷式的发展,但房地产旺盛的生命力并不会永久持续下去,很快就会面临着转型。
政府为了解决融资问题走上了土地财政的道路是不可避免的,土地财政只是阶段性的表现,任何国家在发展过程中都会出现。

对于地方政府来说,陈国强认为,要想走出土地财政困境,寻求新的融资机制,靠的是培育更多适合当地发展的产业,进一步发展区域经济,依靠产业带动提高城市的综合开发能力,这对于房地产企业也是一场运营模式的革命。

 

“对房产业来说,新型城镇化带来的更多的是考验。”
        陈国强认为,新型城镇化会对房地产企业带来很大的发展机遇,但更多的却是考验。房企只有转变发展模式才能适应新的发展理念。

第一,是宏观政策环境的考验。国家对房企的产业定位发生了改变,由单纯的经济属性逐渐向社会属性转变。房企的增长动力也发生了改变,由土地财政模式逐渐向居住需求模式转变,与之相关的土地制度、公共服务制度、户籍制度和融资机制都亟待改变,只有这样城镇化所蕴含的内需潜力才能充分释放。

第二,是社会经济环境转变的考验。过去10年是房地产企业黄金发展的十年,赶上了中国经济呈现两位数高速发展的时代,2001年-2011年间,我国人口城镇化率由37.7%升至51.3%,年均提高1.36%,被联合国称为城市化速度最快的国家。而未来的中国,由于经济增长速度将呈现中速增长的趋势,城镇化速度将放缓,房地产的需求动力也会减慢,房地产高速增长的模式不可能一直持续下去,而是更加注重效益和质量的提高。

第三,是行业游戏规则转变的考验。特别是住房市场的属性、未来的需求主体、未来的市场格局以及供应的结构、市场的结构都会发生根本性的变化。房地产行业的盈利模式将来会发生转变,不再单纯依靠住房成交量的比拼,更多的将是企业自身专业能力和服务水平的竞争,房地产行业将逐渐走出单纯依靠土地开发的模式,开始走向产业融合,依靠其他产业的带动来支撑房地产业的发展。

第四,是政府需求转变的考验。现在政府更加强调产业带动,更多的突出城市运营,强调泛地产开发或者复合形式的开发,而不是简单的住宅开发模式。过去几年土地城镇化的发展道路导致社会矛盾日益加剧,城市建设了无数的高楼大厦和基础设施,但由于公共服务体系的不完善,农民工仍然处于“半城镇化”的状态中。民建中央副主席、经济学家辜胜阻曾表示,中国城镇化率已超过52%,但是城镇户籍人口占总人口的比例却只有35%。政府对房地产企业的要求逐渐提升,从住宅开发向城市运营和居住模式的方向转变。

在陈国强看来,和过去相比,住宅产业面临着新的发展机遇和更大的挑战,非住宅产业无论是商业地产还是旅游地产,这些新的复合形态产业地产的模式,未来会迎来更多的增长空间。房地产企业要顺应新型城镇化的要求,着眼长远,走品牌发展与特色发展之路。

        

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