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日本房价启示录  

2012-07-26 12:37:31|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日本房价启示录
2012-07-26 02:21:00 来源: 时代周报(广州) 

从日本的历史教训来看,房地产价格的高速上涨和下跌,与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说,日本经济奇迹的顶点,伴随着东京等地房价的冲天而到来;而这一切的终结,也是从日本房价的暴跌开始的。


他山之石,可以攻玉。作为亚洲经济强国,日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。

从日本的历史教训来看,房地产价格的高速上涨和下跌,与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说,日本经济奇迹的顶点,伴随着东京等地房价的冲天而到来;而这一切的终结,也是从日本房价的暴跌开始的。

目前的中国,伴随房地产价格高涨而红火的经济,尚未到达日本鼎盛时的高度,但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。

本报记者 张子宇 实习生 叶佩君

2012年7月13日,一套位于东京都南麻布,面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价,成为全球最贵的公寓。

这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售,地产公司起初未料想会有多少人问津,但结果颇让人吃惊,已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”,连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。

东京依然是世界上寸土尺金之地,尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。作为日本邻国的中国,对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。

关于中国的房价,先行的日本人也有许多建议。日本《东洋经济》7月4日刊文称,中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较,但地价并未出现高涨局面,总体上更接近日本上世纪70年代。另外,中国采取“先易后难”的改革路径,这导致接下来的改革课题都分外棘手,整体状况比日本上世纪70年代更严峻。

实际上,《东洋经济》的该文并不以谈房价为主,而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。但是从日本经历的历史教训来看,房地产价格的高速上涨和下跌,确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说,日本经济奇迹的顶点,伴随着东京等地房价的冲天而到来,而这一切的终结,也是从日本房价的暴跌开始的。

日本房价起伏史

《东洋经济》所指的上世纪70年代,最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划,用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是:大胆转变向城市集中的洪流,将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆,一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。

简而言之,就是大力在日本全国普及现代化的基础设施,消除城乡差距,这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线(高速铁路)为核心的。列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例,其总体评价正面。

“上世纪70年代前期的日本,为了防止尼克松冲击(即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃)以后的经济恶化,采取了积极的财政政策,导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。

而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关,当时日本中央银行实行低贴现率,使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。

日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相似之处。而与此相对,80年代,特别是1985年广场协议后的日本,经济已经进入了全盛期,国内基建基本完成,居民收入也因为“所得倍增”计划而跃入发达国家水平,人均国内生产总值历史上第一次超过了美国。经济泡沫开始进入高速膨胀阶段。相比之下,中国目前尚没有达到这个阶段。

日本一桥大学经济研究所所长浅子和美教授接受时代周报采访时表示:“如果以名义GDP的变化为基础来解释的话,中国的房地产业确实存在泡沫。所以短期内泡沫破碎,住宅价格下跌的话也不奇怪。但是毫无疑问,中国今后名义GDP将会继续增长,长期来看,住宅价格可能还会继续突破泡沫时的最高额,这种状况和日本高速成长期及石油危机以前的泡沫状况相似,而和日本80年代后半期的泡沫状况及90年代的崩盘有别。特别不同的一点是,90年代日本泡沫破灭时,很多人因为名义GDP已经停止增长,所以干脆认定房价不会再涨了(也就是所谓土地神话的破灭)。特别重要的是,中国还处于‘尽管资产价格在短期内泡沫成分不小,但是考虑到总体经济成长的基础,很多人还是会考虑到房价尚有上涨的空间’这样的阶段。”

但是如果说今天房价是中国人最关心的民生议题,那么对很多日本人来说,70年代的主题倒并不是房价。今年已经59岁,在千年古都京都经营一家公司的枥下满轮告诉时代周报记者:“1975年的时候,京都中心地区,一套30坪(1坪约等于3.3平方米)的房子大概要1500万日元。普通人花个30年也是可以买下来的,当时一个普通大学毕业生的月工资差不多是4万日元。”

“其实一直到1980年,房价还和整个70年代差不了太多。真正开始疯涨还是在1985年到1989年之间。1980年同样一套30坪的房子在京都市中心还只要3000万日元,涨得不算特别狠。但是1985年就要5000万日元,1987年就要8000万日元了。”枥下满轮回忆,“而普通大学生的月收入也就是在1980年上升到10万日元,后来也就是10多万日元。”

另外,在上世纪70年代,日本出现很多官商勾结,炒高地铁站或者新干线车站附近土地价格的事情。“往往就是依靠和政府官员的关系,预先获知修建车站的地点,然后提前买下附近的土地高价牟利。不过现在这些事情都绝迹了。”枥下满轮说。

从这个角度来看,70年代的日本的房价和今天的中国还是有些不同,至少房价没有成为困扰民生和政府政策的头等大事,即使在一些大城市,也不至于奋斗一辈子都没有买房的希望。

米山秀隆认为:“从全国来看,70年代日本的房地产泡沫和现在的中国不太一样,当时价格上涨还只是一段时期内的问题,而且那时房价泡沫破碎的恶性影响力也是短期的。但是与此相对80年代则不同了。发生了全国性的庞大的房价泡沫,然后这个泡沫破碎后,整个日本经济一下子陷入了超过10年的经济停滞。”

关于中国是否正面临“先易后难”的境地,米山秀隆认为也未必如此,他分析:“以中国整体来看,住宅价格的上涨还是和个人收入上涨的步伐相匹配,所以不能说是泡沫。不过在一部分大城市,确实有住宅价格上涨的幅度远远超过收入提高幅度的状况。这种情况和较强的投机因素有关,也有经济刺激政策下,大量过剩货币的流入有关。而依靠政策调控房价,让其恢复到和收入相匹配的程度上去,花一点时间作调整,不会对宏观经济有太大的影响。但是考虑到对住宅实际的潜在性需求很强,所以这种调控一旦结束,房价还是会慢慢地回到上升的轨道上。”

疯狂时代到来

真正让后世记忆犹新,并且留下了许多逸事的超级房价泡沫,出现在上世纪80年代,特别是1985年日美《广场协定》签订以后。由于《广场协定》让日元对美元大幅升值,所以海外热钱大量涌入日本,而且更多的日本资金也从制造业中被解放出来,日本央行为了维持景气的状况,也一直保持着低利率。

从1985年到1990年,从房价到股市,从海外收购到融资放贷,整个日本经济都陷入了一种极为疯狂的状态,特别是1987年后更进入了所谓“超泡沫时代”。当中许多事情,至今让人生畏。

实际上,在80年代日本泡沫经济期间,消费者价格指数(CPI)没有什么很大变动,主要体现是“资产通货膨胀”上,也就是股价和地价的狂升。以股价来说,广场协定后第一个营业日的1985年9月24日,东京证券交易所的平均股价是12755日元。1987年1月30日平均股价超过了2万日元,而到了1989年年底的12月29日,这个数字创下了38915日元的历史纪录。那年的5月2日,东证一部的上市公司股价总额达到了500万亿日元,占当时世界份额的45%,东京证券交易市场成为了世界上最大的股票交易市场。从1983年算起,到1989年为止,日本股票价格在四年时间内平均增长率高达49%,而同期GDP增长率只有4%,股价在这五年内上升了3倍之多。

地价同时也急剧上涨,最初是东京地区极度火热,随后这个上涨风蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。进入1987年之后,可以用“狂乱”来形容地价的上涨了,东京的商业用地价格在一年中上涨了48.2%,住宅用地价格上涨了21.5%,上涨幅度已经超过了“日本列岛改造”时期。1988年更为恐怖,东京的商业用地价格上涨了61%,住宅用地价格上涨了68%,和开始上涨的1985年时候相比,东京的商业用地价格上涨了2.9倍,住宅用地价格也涨了2.1倍。到1987年底,日本全国土地的时价总额为1673万亿日元,是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。

在银行贷款的128万亿日元增加额中,50%流向房地产业和非金融机构。1987年,日本商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)。但到了1988年就暴涨到了334.2,可谓世界经济史上空前的房地产泡沫。

在这种情况下,各种怪诞之事接连发生。比如有一个著名的说法就是一个东京的地价可以买下整个美国,日本皇室的土地可以买下整个纽约。实际上正确的说法应该是包括皇室在内坐落着日本众多重要机构的东京都中心区的千代田区,当时的地价市值确实接近纽约或者一个欧洲小国的总地价。

房地产业的狂热也滋生了无数的富豪。千叶商科大学一位教授的学生家长是地产商,为了显示自己出手阔绰,某个晚上,这个学生拿了200万日元请自己的老师到俱乐部去喝酒。直接用现金,2沓1万一张的日币堆在酒桌之前。

也因为房地产如此火爆,越来越多的公司开始“不务正业”,进行炒股和炒楼。为了追逐高额利润,日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目。1990年,在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元,占贷款总额的1/4,5年间猛增2.5倍。一些日本银行甚至违反国际清算银行的巴塞尔协议,将持股人未实现利润当作资本金向外出借,造成流通领域里的货币数量进一步扩张。而1984年日本银行业对房地产贷款的比例占制造业贷款的比例是27%,到1989年就上升到74%,经济已严重失衡,直接打击了作为国民经济支柱的其他制造业产业。当然,这样的结果是,到2003年日本7家大型银行还需要核销坏账5.6万亿日元。

为了争夺利润和分享市场,日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制,跻身于房地产金融行业,直接或间接向房地产贷款,总额高达40万亿日元,而且重复抵押贷款严重。比如寿险公司对土地和建筑物的投资明显暴增,1988年投资达5.5万亿日元,1989年就增加到6.5万亿日元。1989年,日本生命、住友生命和第一生命三家大型寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积的第二位、第三位和第五位。对此,一贯主导经济发展的日本政府却没有采取有效措施引流资金。监管、调控形同虚设,致使资金链无限拉长。

1987年,日本住宅所有项目合计对GDP增长率的贡献几乎超过30%。在当年日本的很多文艺作品里,也反映出房地产泡沫时代狂热的影子。比如著名漫画《哆啦A梦》系列的《日本诞生记》里,主角等一干人因为房地产公司霸占了他们平时玩耍的空地而乘坐时光机到数百万年前的日本,但是小学生们做的第一件事就是划分土地,虽然这只是作者藤子不二雄对当时日本房地产狂热的一点小讽刺,但也足以看出地产泡沫的影响程度。

此外还有一幅政治讽刺漫画是这样的,日本外海因为火山爆发新增加了一个小岛,日本政府派人前往勘探,却发现无数房地产商已在此处打得不可开交。

泡沫破灭之后

在面对房地产泡沫时,日本政府在初期并没有及时采取有力措施遏制,1987年日本政府对东京地价开始进行限制,到了1988年中期,东京地价开始回落。但是以大阪、名古屋为主的大都市圈地价仍在上升,由于低利率和房地产景气下房地产升值预期强烈,资金相机流入比东京地价便宜的地区。1990年大阪地价开始回落,同时名古屋地价上升变平缓,1991年全国范围地价才开始回落。

在金融控制方面,日本政府任凭大量信贷资金流入房地产领域,扩大对土地和股票担保的融资。连续9次大幅度下调官方利率,从1985年的8.5%降低到1987年2月的2.5%,这样无疑更进一步增加了资金的流动,起了推波助澜的作用。

而且,一直到1990年,日本政府开始对全国房价实施综合政策,设立了地价税。由于日本长期在土地税方面存在偏差,在80年代中后期固定资产有效税率才为0.2%-0.3%,所以一直拖到1992年4月才开始征地价税,这个时候明显为时已晚,甚至在泡沫破碎以后加大了房地产下跌的幅度,进一步损害了日本经济。

从1989年末开始,日本房地产业就已经出现“破裂”迹象。同年12月,新一届日本银行总裁三重野康上任仅仅8天,就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内,多次提高政府贴现率,并对商业银行施加压力,要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初,以东京证券交易所股市迅速下滑为开端。日本地价随之暴跌。

因为应对泡沫经济采取的铁腕政策,在日本占领下的中国东北度过了童年的三重野康获得了“平成的鬼平”(鬼平是日本江户时代负责江户消防的官员,因为铁腕成为日本历史上著名的能吏)的赞誉。但是随着随后10多年日本始终走不出经济停滞的状态,对于三重野康的指责和批判也高涨起来。

“在80年代的后半期,日本的房地产泡沫破碎后,一直到今天,都没有回到上涨的轨道中去。而且整体经济泡沫破碎后,日本战后的经济体系也因此陷入了一种僵局。从中国的现状出发,我并不认为现在已经陷入了僵局,但是从长远来看,遇到困境的可能性还是有的。从这个角度出发,房地产价格的调控是一项更长远的任务。”米山秀隆表示。


“以政策来控制房价泡沫,以金融政策控制货币过度流动性等问题,尽管大家一直都是这么思考与应对房地产泡沫的,但在泡沫破灭过后,日本银行和美国联邦银行也进行了反省,认为可能泡沫无需调控。除非泡沫会无限期持续,那才要调控。中国正谨慎地推出很多微调的政策,目前这其实已经是唯一能做的了。当前,即使面临经济不景气、增长速度下降等问题,但只要中国还是能够继续保持经济增长,即使房地产泡沫有小小的破碎,也是有益的,因为这是一种对货币流动的自然调节。目前中国面临的经济增长速度放缓,实际上和资产泡沫关系不大,主要是受美国和欧洲不景气影响。利用这个机会,把中国经济的发动机从出口转向国内市场会是更长远的考量。”浅子和美教授主张。

米山秀隆建议:“我认为目前中国政府采取各种有效的措施抑制房价上涨,这是妥当的。但是当把房价调节到和收入相匹配的时候,就应该立即解除这些措施。因为如果不这样做的话,就很可能承担房价大跌引发的经济恶果。这就是从上世纪80年代后半期日本经济政策失误所得到的教训。”

(本文来源:时代周报 )
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